Impuestos al vender una vivienda en España si no eres residente

¿Cuánto paga un no residente al vender? El 19 %, también desde el Reino Unido

Paga un 19 %. La ganancia por vender un inmueble en España tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y la ley fija el 19 % para las ganancias por transmisión de elementos patrimoniales sin poner ninguna condición sobre dónde vives.

Conviene dejarlo claro, porque mucha información que circula se equivoca con los vendedores británicos. El Brexit sí cambió cosas para los residentes en el Reino Unido, pero en otros terrenos: el tipo general de no residentes, que se aplica por ejemplo a los alquileres, es del 24 %, y solo los residentes en la UE o el EEE tienen el 19 %. En la ganancia de una venta el tipo es el 19 % para todos, Reino Unido incluido.

Donde el Brexit sí pesa en una venta es en una exención concreta: la de reinvertir lo obtenido por tu vivienda habitual en otra vivienda habitual. Hacienda solo la aplica a residentes en la UE o el EEE (Noruega, Islandia y Liechtenstein incluidos). Y además solo sirve si la casa de España era tu vivienda habitual, algo poco frecuente en quien siempre ha vivido fuera.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia es la diferencia entre dos cifras:

• Valor de transmisión: el precio real de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú. Por ejemplo, la plusvalía municipal y tus gastos de notaría.
• Valor de adquisición: el precio real que pagaste, más los gastos y tributos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro), sin los intereses de la hipoteca. Súmale el coste de las mejoras. Si la tuviste alquilada, réstale la amortización.

La frontera entre mejora y reparación es donde empiezan casi todas las discusiones con Hacienda. Una cocina nueva, una ampliación o una piscina son mejoras. Pintar, arreglar una gotera o cambiar una caldera rota por otra parecida es mantenimiento, y no cuenta. En el modelo 210, las mejoras hechas en un año distinto al de la compra se declaran por separado.

Si heredaste la casa, el valor de adquisición es el que se usó en el Impuesto de Sucesiones, con el límite del valor de mercado. Lo tienes más desarrollado en vender una casa heredada.

Dos casos especiales que recoge Hacienda, por si te afectan:

• Comprada antes del 31 de diciembre de 1994: parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006 puede reducirse por un régimen transitorio.
• Comprada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: la mitad de la ganancia de los inmuebles urbanos comprados en ese periodo está exenta, salvo compras a familiares cercanos o empresas vinculadas.

La plusvalía municipal: otro impuesto distinto

La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) no tiene nada que ver con el 19 %. Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo en el que está la vivienda, y en una venta lo debe el vendedor.

Lo que le importa a un vendedor no residente:

• Cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo legal del 30 %.
• Si no hay incremento de valor, comparando los precios de compra y venta de las escrituras, no se paga. Hay que declarar la venta y aportar las dos escrituras para demostrarlo.
• Si tu ganancia real es menor que la que sale con el método general, puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real.
• La paga el comprador por ti. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley hace al comprador sustituto del contribuyente: es quien la ingresa en tu lugar. Por eso lo normal es retenerla del precio en la firma, junto con el 3 %.
• Plazo: 30 días hábiles desde la venta.

Lo que pagues de plusvalía municipal cuenta después como gasto de venta al calcular tu ganancia para el 19 %.

Dónde encaja la retención del 3 %

Como vives fuera, el comprador tiene que retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Ese 3 % es un adelanto de tu 19 %, no un impuesto más.

Después presentas el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese primer mes, es decir, hasta el final del cuarto mes desde la venta. Ahí declaras la ganancia, aplicas el 19 % y restas el 3 %. Si sale a pagar, pagas la diferencia. Si sale a devolver, o has tenido pérdidas, Hacienda te devuelve el exceso, pero solo si presentas la declaración.

Muchos vendedores creen que con el 3 % ya está todo pagado. En una venta con mucha ganancia, el 19 % suele ser bastante más que el 3 % del precio, y esa diferencia se sigue debiendo.

Un ejemplo con números (hipotético)

Las cifras son inventadas para ver los pasos. No es una venta real ni un consejo para tu caso.

Una pareja británica compró una villa en 2008, a medias. Nunca la han alquilado.

Como la casa es de los dos a partes iguales, cada uno presenta su propio modelo 210 por la mitad de la ganancia (62.500 €), con la mitad de la retención (6.300 €), y cada uno paga 5.575 €.

Fíjate en la cocina: 15.000 € de mejoras con factura bajan el impuesto en 2.850 €. Sin las facturas, ese dinero se lo queda Hacienda.

Y en tu país, ¿qué pasa?

España tiene convenios para evitar la doble imposición con el Reino Unido, Noruega y Suecia. Como regla general, estos convenios permiten que el país donde está el inmueble grave la ganancia, así que España cobra primero.

Lo que haga después tu país depende de sus propias normas: si también grava la ganancia y cómo tiene en cuenta el impuesto pagado en España para que no pagues dos veces por lo mismo. Esa parte no te la puedo responder yo. Guarda el modelo 210 y el justificante de pago, porque tu asesor allí te los va a pedir.

Los impuestos de la venta, de un vistazo

Cuando vendes desde fuera, lo difícil no son las cuentas, sino coordinar a distancia la notaría, la parte compradora y el papeleo. Es lo que hacemos cuando quieres vender tu casa desde el extranjero, y puedes ver cómo llevamos el NIE, la notaría y los impuestos.

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