La nota simple: qué es, cómo se pide y qué mirar antes de vender o comprar

¿Qué es la nota simple del Registro de la Propiedad?

Es un extracto de lo que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca concreta. Por ley recoge la identificación de la finca, quién es el titular, qué derechos hay sobre ella y sus limitaciones, y cualquier prohibición o restricción que afecte al dueño o a la casa.

Tiene un valor puramente informativo. Sirve para saber cómo está una casa, pero no da fe ante terceros. Para acreditar oficialmente las cargas de una finca existe otro documento, la certificación registral, que es más cara y tarda más.

Para la mayoría de propietarios y compradores, la nota simple es lo que necesitan: el primer vistazo serio a la situación legal de la casa.

Cómo se pide la nota simple y cuánto cuesta

Hay dos formas de pedirla.

Por internet, en la sede electrónica de los Registradores de España. Eliges la nota simple de propiedad, identificas la finca y pagas con tarjeta. Puedes localizarla por la dirección exacta, por los datos registrales (el Registro y el número de finca, que aparecen en tu escritura) o por el código registral único de la finca. Cuantos más datos des, menos riesgo hay de que la búsqueda falle. Normalmente llega en unas horas.

En persona, en el Registro de la Propiedad que corresponde a la casa. Cada municipio depende de un Registro concreto; si no sabes cuál es el tuyo, la propia web de los Registradores tiene un buscador de oficinas.

Al pedirla tienes que indicar para qué la quieres. El Registro es público, pero solo para quien tenga un interés legítimo: vender, comprar, pedir una hipoteca o hacer una valoración son motivos válidos. Las agencias inmobiliarias, los abogados o los gestores tienen ese interés presumido.

Hay webs que cobran bastante más por la misma nota simple. No es otro documento: es el mismo, con su comisión encima.

Cómo leer una nota simple, apartado por apartado

Descripción de la finca. Es la casa tal como la conoce el Registro: municipio, calle, superficie, linderos, la cuota en la comunidad si es un piso y, muchas veces, la referencia catastral. Fíjate en si dice que la finca está coordinada gráficamente con el Catastro. Si lo está, el Registro ha incorporado el plano del Catastro y la descripción coincide con él.

Titularidad. Quién es el dueño o los dueños, en qué porcentaje, cómo la adquirieron (compra, herencia, donación) y con qué carácter: si es privativa de uno o ganancial del matrimonio. Este dato importa más de lo que parece, porque decide quién tiene que firmar la venta.

Cargas. Todo lo que pesa sobre la casa: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, condiciones o prohibiciones de vender. Si pone «sin cargas», ese apartado está limpio. También es habitual ver notas de afección fiscal; normalmente solo indican que la finca responde de una posible revisión del impuesto que se pagó en una operación anterior; no son una deuda.

Documentos pendientes. Al final aparece si hay algún documento presentado en el Registro y todavía sin inscribir. Por ejemplo, una venta anterior o una cancelación de hipoteca que está en trámite.

Señales de alarma antes de vender o comprar

Una hipoteca. Es lo más común y no es grave por sí misma: se cancela el día de la venta con el dinero del comprador. Lo que conviene revisar son las hipotecas viejas que ya se pagaron pero nunca se cancelaron en el Registro. Siguen apareciendo hasta que alguien firma la cancelación, y eso lleva tiempo. Si es tu caso, mira cómo vender una casa con hipoteca.

Un embargo. Aparece como anotación preventiva de embargo. Quien compra una casa embargada la compra con el embargo. Antes de firmar hay que pagar la deuda y conseguir que el juzgado o la administración ordene levantarlo.

Un usufructo. Significa que otra persona tiene derecho a usar la casa o a cobrar su alquiler, a menudo un viudo o una viuda tras una herencia. Para vender la casa entera, libre de usufructo, tienen que firmar el dueño y el usufructuario. Es muy habitual en casas heredadas.

Los metros no cuadran con el Catastro. Puede pasar cuando una casa tiene una ampliación, un porche cerrado o una piscina que nunca se declararon. El Registro dice una cosa, el Catastro otra y la realidad una tercera. No siempre impide vender, pero genera dudas al comprador y a su banco, y es mejor regularizarlo antes.

El titular no es quien vende. Si en la nota simple aparece otra persona, por ejemplo un padre ya fallecido, primero hay que inscribir la herencia o la compra pendiente.

¿Cuánto tiempo vale una nota simple?

No tiene fecha de caducidad. Lo que pasa es que solo refleja el Registro el día y la hora en que se emite. Si al día siguiente entra un embargo, tu nota simple no lo dirá. Por eso, para una operación, interesa siempre una nota reciente.

Antes de la firma, el notario pide su propia información al Registro. El registrador se la envía en pocos días y, durante los nueve días naturales siguientes, le avisa si se presenta cualquier documento nuevo que afecte a la finca. Así el comprador firma sabiendo cómo está la casa ese mismo día.

Las notas que se emiten hoy llevan el sello electrónico del Registro y un código de verificación, así que cualquiera puede comprobar que una nota es auténtica.

Para vender, pídela al empezar, no al final. Si aparece algo que hay que arreglar, tendrás tiempo de hacerlo antes de que llegue el comprador.

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