Qué arreglar en casa antes de ponerla en venta (y qué no merece la pena)

¿Qué hay que arreglar antes de vender una casa?

La regla es sencilla: arregla todo lo que un comprador apuntaría como un defecto en la visita. Cada defecto visible es una objeción, y cada objeción es un argumento para pedirte una rebaja. El comprador no calcula lo que vale arreglar una mancha de humedad. Se imagina lo peor.

Las humedades y las goteras van primero. Una mancha en el techo o un zócalo con salitre hacen pensar en un problema de fondo. Busca la causa, repárala y luego pinta. Pintar encima sin arreglar el origen es mala idea: la mancha vuelve y, si el comprador se entera, pierdes su confianza.

Las grietas y fisuras. Las pequeñas de la pintura o del yeso se tapan sin más. Si hay alguna grande, en muros de carga o que se abre con el tiempo, que la mire un técnico antes de vender. Es mejor saber qué es y poder explicarlo que esconderlo.

Todo lo que no funciona. Persianas que no suben, grifos que gotean, bombillas fundidas, enchufes sueltos, puertas que rozan, la depuradora de la piscina. Son arreglos baratos y, juntos, dan la imagen de una casa cuidada.

La pintura. Es de lo más rentable que puedes hacer. Paredes limpias y en tonos claros hacen las estancias más luminosas y más grandes en las fotos. Si tienes colores muy fuertes, pásalos a blanco o a un tono neutro.

El exterior. En la Costa Blanca el comprador mira mucho la terraza, el jardín y la piscina. Poda, limpia la piscina, repara las baldosas sueltas y pinta la fachada o los muros si están desconchados. Es lo primero que se ve al llegar y lo que sale en la foto principal.

Las reformas que casi nunca compensan

Hacer una cocina o un baño nuevos para vender suele ser un error, por tres motivos.

El primero, el gusto. Quien compra una casa quiere elegir su cocina, y es muy probable que no le guste la que tú elijas. Lo que para ti es una mejora, para él es algo que va a cambiar.

El segundo, el precio. El valor de tu casa lo marca lo que se paga por casas parecidas en tu zona. Una reforma puede ayudarte a vender antes, pero no hace que tu casa supere el techo de precios de su calle o su urbanización.

El tercero, el tiempo. Una obra son semanas o meses en los que la casa no se enseña, y siempre se alarga. Mientras tanto pagas IBI, comunidad y suministros.

Si la cocina o el baño están viejos pero en buen estado, límpialos a fondo, cambia lo que esté roto (un grifo, una junta, un tirador) y deja que el comprador decida. Si están en mal estado de verdad, lo normal es tenerlo en cuenta en el precio, no reformar.

Qué arreglar y qué dejar, de un vistazo

Home staging: ordenar, despejar y dejar respirar la casa

El home staging es preparar la casa para que el comprador se imagine viviendo en ella. No hace falta contratar a nadie ni comprar muebles nuevos para hacer lo básico, que es lo que más se nota.

• Quita muebles. Casi todas las casas tienen más de los que necesitan. Saca los que estorban el paso y las estancias parecerán más grandes.
• Quita objetos personales. Fotos familiares, colecciones, imanes de la nevera, papeles. El comprador tiene que ver una casa, no la tuya.
• Despeja las superficies. Encimeras, mesas y estanterías casi vacías. Un frutero o unas flores y poco más.
• Limpia a fondo. Cristales, juntas del baño, horno, terrazas. La limpieza es lo que da sensación de casa cuidada.
• Da a cada estancia su uso. Si una habitación es trastero, conviértela de nuevo en dormitorio o despacho.
• Abre la luz. Sube persianas, abre cortinas y cambia las bombillas fundidas o de luz muy fría.

Si la casa está vacía, unos pocos muebles bien puestos ayudan a entender el tamaño de cada estancia. Si está llena, el trabajo es el contrario: sacar.

Cómo preparar la casa para las fotos y el tour 360

Muchos de nuestros compradores viven en otros países de Europa y deciden si vienen a verla mirando las fotos y el tour 360. Por eso lo anterior tiene que estar hecho antes de la sesión, no después.

El día de las fotos, deja la casa como si fuera a entrar un comprador: camas hechas, toallas recogidas, sin coches en la entrada, sin cubos ni mangueras a la vista, la piscina limpia y las persianas subidas. Guarda lo que no quieras que salga, porque en el tour 360 se ve la estancia entera, también lo que queda detrás de la cámara.

Nuestra fotografía inmobiliaria incluye fotos profesionales, vistas aéreas, planos en 2D y 3D, vídeo y tour virtual 360, según lo que necesite cada casa. Cuanto mejor preparada esté, más rinde cada una de esas piezas.

Ordenar y limpiar cuesta poco y se nota en cada foto. Una cocina nueva cuesta mucho y quizá ni guste.

Los papeles que debes tener listos antes de vender

Preparar la casa también es preparar los papeles. Si los tienes antes de anunciarla, no se retrasa nada cuando aparezca el comprador.

• La escritura de la casa y una nota simple reciente del Registro de la Propiedad.
• El último recibo del IBI pagado.
• El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender y su calificación tiene que aparecer en los anuncios. Vale diez años, o cinco si la calificación es G. Si no lo tienes o ha caducado, pídelo antes de publicar la casa.
• El certificado de la comunidad de que estás al día, si la casa está en una urbanización o un edificio. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador te exima. El secretario o administrador tiene siete días para emitirlo.
• Tu NIE, si eres extranjero. Sin él no puedes firmar en la notaría.
• Si tienes hipoteca, el dato de lo que queda por pagar. Te lo explico en vender una casa con hipoteca.

Si vives fuera de España, todo esto se puede preparar a distancia. Y si te falta alguno de estos papeles, te decimos cómo conseguirlo.

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