La retención del 3 % cuando vende un no residente: el modelo 211 y cómo recuperarla
Si vives fuera de España y vendes aquí tu casa, el comprador se queda el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. No es un impuesto más ni dinero perdido: es un adelanto de lo que te toca pagar por la ganancia. Y si es más de lo que debes, puedes recuperar la diferencia.
- Cuando vende un no residente, el comprador retiene el 3 % del precio pactado y lo ingresa en la Agencia Tributaria con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta.
- Ese 3 % es un pago a cuenta de tu impuesto por la ganancia, que es del 19 % y se declara con el modelo 210.
- El 210 se presenta en los tres meses siguientes a ese primer mes. Si tu impuesto es menor que el 3 %, o has perdido dinero, te devuelven la diferencia.
- Sin modelo 210 no hay devolución. Hacienda no te la manda por su cuenta.
¿Qué es la retención del 3 %?
La ley dice que cuando alguien que no es residente fiscal en España vende un inmueble aquí, quien compra tiene que retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda. Da igual que el comprador sea residente o no, particular o empresa: la obligación es la misma.
El motivo es sencillo. A Hacienda le cuesta cobrar a alguien que vive en Manchester o en Gotemburgo una vez que el dinero ha salido de España, así que se asegura una parte por adelantado. Ese 3 % se descuenta después del impuesto de no residentes que tienes que declarar tú.
Así, en una venta de 400.000 €, en la notaría recibes 388.000 € y el comprador ingresa los otros 12.000 € a tu nombre.
Qué tiene que hacer el comprador: el modelo 211
El comprador declara e ingresa la retención con el modelo 211. Tiene que hacerlo en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión, que es el día en que se firma la escritura, y ante la Delegación de la Agencia Tributaria de la zona donde está la vivienda.
Una vez pagado, el comprador tiene que entregarte un ejemplar del modelo, el que va destinado al transmitente no residente. Ese papel importa: es tu prueba de que ya se ha pagado el 3 % a cuenta, y lo necesitas para tu propia declaración.
¿Y si el comprador no lo ingresa? La ley también lo prevé: la vivienda queda afecta al pago de la cantidad menor entre la retención y el impuesto que corresponda. Es decir, la deuda se queda pegada a la casa. Por eso cualquier comprador bien asesorado retendrá el 3 % en la firma, y no tiene sentido intentar negociarlo.
Pide al abogado del comprador que te mande tu ejemplar del modelo 211 en cuanto esté pagado. Sin él, justificar el pago a cuenta es más lento y más complicado. Si vendes desde fuera, es uno de los papeles que perseguimos por ti; mira cómo llevamos el NIE, la notaría y los impuestos.
Cómo se descuenta de tu impuesto: el modelo 210
Como vendedor, tienes que declarar la ganancia con el modelo 210, la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. La ganancia es la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó:
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que hayas pagado tú.
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos y tributos de la compra (sin los intereses de la hipoteca) y el coste de las mejoras. Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan. Si la tuviste alquilada, se resta la amortización.
El impuesto sobre esa ganancia es del 19 %, vivas en el país que vivas. El 3 % que ingresó el comprador va en la casilla de retenciones e ingresos a cuenta y se descuenta. Quedan tres escenarios:
- El 19 % es más que el 3 %: pagas la diferencia.
- El 19 % es menos que el 3 %: Hacienda te devuelve el exceso.
- Has tenido pérdidas: no hay impuesto y te pueden devolver todo el 3 %. Pero solo si presentas la declaración; la Agencia Tributaria lo dice expresamente.
Si la casa era de varios, por ejemplo de un matrimonio, cada propietario no residente presenta su propio modelo 210 por su parte y se aplica su parte de la retención.
El 3 % nunca es el impuesto final. Es un adelanto. Lo que pagas de verdad es el 19 % de tu ganancia real, y la única forma de cuadrar la diferencia es presentar el modelo 210.
Plazos y cuánto tarda la devolución
Todo cuenta desde la fecha de la escritura. Estos plazos siguen igual tras la modificación del modelo 210 de junio de 2026, que cambió las declaraciones de alquileres e imputación de rentas, no las de venta.
| Paso | Quién | Plazo |
|---|---|---|
| Retener el 3 % del precio | Comprador | El día de la firma |
| Presentar e ingresar el modelo 211 | Comprador | Un mes desde la venta |
| Entregarte tu ejemplar del 211 | Comprador | Una vez ingresado |
| Presentar el modelo 210 por la ganancia | Tú (o tu representante) | Los 3 meses siguientes a ese primer mes: hasta el final del cuarto mes |
| Devolución del exceso | Agencia Tributaria | Si no la paga en 6 meses desde que acaba tu plazo de presentación, por causa suya, te debe intereses de demora |
Esos seis meses marcan cuándo empiezan a correr intereses, no una fecha garantizada. Si Hacienda decide revisar tu declaración y te pide facturas o documentos, la devolución espera a que termine la revisión. Una declaración completa y bien documentada es la mejor manera de evitarlo.
Si se te pasa el plazo, puedes presentarla fuera de plazo, pero entonces los seis meses cuentan desde el día en que la presentas. Simplemente esperas más por tu dinero.
La devolución se hace por transferencia. Si la cuenta está a tu nombre, puede ser de un banco español o extranjero, así que vale una cuenta tuya en el Reino Unido, Noruega o Suecia.
Un ejemplo con números (hipotético)
Las cifras son inventadas para ver cómo funciona. No es una venta real.
Dos vendedores no residentes venden cada uno un piso por 300.000 €. En los dos casos el comprador retiene el 3 %: 9.000 €.
- Vendedor A compró por 200.000 €, pagó 20.000 € de impuestos y gastos de compra y 8.000 € de gastos de venta. Ganancia: 292.000 € − 220.000 € = 72.000 €. Impuesto al 19 %: 13.680 €. Menos los 9.000 € ya ingresados, el vendedor A paga 4.680 € con el modelo 210.
- Vendedor B compró por 265.000 €, pagó 25.000 € de impuestos y gastos de compra y 8.000 € de gastos de venta. Ganancia: 292.000 € − 290.000 € = 2.000 €. Impuesto al 19 %: 380 €. Menos los 9.000 € ya ingresados, al vendedor B le devuelven 8.620 €, pero solo si presenta el modelo 210.
El vendedor B es el que pierde si no hace nada. Más de 8.000 € se quedan en Hacienda solo porque nadie presentó la declaración.
Qué papeles necesitas
Para presentar bien el modelo 210, y tener respuesta si Hacienda pregunta, reúne:
- Tu NIE.
- La escritura de venta, con la fecha y el precio.
- Tu ejemplar del modelo 211 que te dio el comprador.
- La escritura de compra, o los documentos de la herencia si la heredaste. En ese caso el valor de adquisición es el que se declaró en Sucesiones; si es tu situación, échale un ojo a vender una casa heredada.
- Facturas y justificantes de los gastos de compra: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría.
- Facturas de las mejoras, con fecha. Sin factura, una mejora es muy difícil de demostrar.
- Facturas de los gastos de venta que pagaste tú, como la notaría o la plusvalía municipal.
- Si la alquilaste: los datos de amortización de tus declaraciones anteriores.
- Los datos de la cuenta para la devolución, a tu nombre.
Casi todo el dinero que la gente se deja por el camino viene de gastos que pagó pero no puede demostrar: la cocina que cambió, los impuestos de la compra de hace quince años. Búscalos antes de poner la casa en venta, no después.
Errores que cuestan dinero al vendedor no residente
- Pensar que con el 3 % ya está. Si la ganancia es grande, deberás más, y presentar tarde trae recargos.
- No presentar nada porque has perdido dinero. Justo entonces es cuando más te deben.
- Perder el ejemplar del 211. Es la prueba de lo que se pagó a tu nombre.
- Contar reparaciones como mejoras. Pintar o arreglar una gotera no suma al valor de adquisición.
- Esperar al último día para buscar papeles. Las facturas antiguas tardan en aparecer, sobre todo desde fuera.
Cuando vendes desde fuera, ayuda tener a alguien en España que coordine la notaría, al abogado del comprador y el papeleo. Es lo que hacemos cuando quieres vender tu casa desde el extranjero con nosotros. Y si todavía no sabes lo que vale tu casa, una valoración es el primer paso para calcular tu ganancia.
Nos encargamos del papeleo, la notaría y los impuestos de la venta mientras tú sigues donde estás.
Preguntas frecuentes
¿La retención del 3 % es el impuesto que pago por la venta? +
No. Es un adelanto del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que es el 19 % de tu ganancia. La diferencia, a pagar o a devolver, se regulariza con el modelo 210.
¿Quién presenta el modelo 211? +
El comprador, sea residente o no, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.
He vendido con pérdidas. ¿Tengo que presentar algo? +
Sí, si quieres recuperar el 3 %. Sin modelo 210 no hay devolución.
¿Me pueden devolver el dinero a una cuenta extranjera? +
Sí, siempre que la cuenta esté a tu nombre. Si la devolución va a una cuenta a nombre de tu representante, tiene que ser española.
¿Cuándo tengo que presentar el modelo 210 después de vender? +
En los tres meses que siguen al primer mes desde la venta. En la práctica, hasta el final del cuarto mes después de firmar.
Fundador de maXcasa International. Treinta años comprando y vendiendo casas en la Costa Blanca Norte, con clientes de toda Europa.
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