Valor catastral y valor de referencia: por qué ninguno es lo que vale tu casa
Cuando alguien se plantea vender, lo primero que mira muchas veces es el recibo del IBI o la web del Catastro. Y ahí aparecen dos cifras que confunden. Te explico qué es cada una y por qué ninguna es el precio de tu casa.
- El valor catastral lo fija el Catastro para calcular impuestos como el IBI.
- El valor de referencia también lo publica el Catastro y, desde 2022, es la base mínima de algunos impuestos de la compraventa y la herencia.
- El valor de mercado es lo que un comprador paga de verdad. Es el único que te sirve para poner precio a tu casa.
¿Qué es el valor catastral?
Es un valor administrativo que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble. Se calcula con criterios generales para toda una zona (el suelo, la construcción, la antigüedad) y sirve sobre todo para calcular impuestos, empezando por el IBI que pagas cada año al ayuntamiento.
Lo encuentras en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. Suele estar bastante por debajo de lo que se paga en el mercado, porque no está pensado para eso.
¿Qué es el valor de referencia?
Es otra cifra que publica el Catastro desde el 1 de enero de 2022. Se calcula a partir de las compraventas que se firman ante notario en cada zona, así que se acerca más al mercado que el valor catastral.
Su función también es fiscal: Hacienda lo usa como base mínima para impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales, que paga quien compra una vivienda usada, o el de Sucesiones y Donaciones, si heredas o te donan una casa. Si declaras un valor más bajo, tributas igualmente por el de referencia.
Si la casa te llegó por una herencia, el valor de referencia pesa en lo que pagas de impuestos. Antes de vender, merece la pena saber cómo quedó declarada. Si es tu caso, cuéntamelo en la valoración y lo miramos.
¿Y el valor de mercado?
Es lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy por tu casa. No lo publica nadie: depende de la zona exacta, de si tiene vistas al mar, del estado, de la piscina o la parcela, y de quién busca casa en ese momento.
En la Costa Blanca Norte las diferencias son enormes. Dos casas del mismo municipio y con los mismos metros pueden valer cosas muy distintas si una está en el casco antiguo y la otra en una urbanización sin vistas. Ninguna cifra oficial recoge eso.
Los tres valores, de un vistazo
| Valor catastral | Valor de referencia | Valor de mercado | |
|---|---|---|---|
| ¿Quién lo fija? | El Catastro | El Catastro | Comprador y vendedor |
| ¿Para qué sirve? | IBI y otros impuestos | Base mínima de impuestos de compraventa y herencia | Poner precio a tu casa |
| ¿De dónde sale? | Criterios generales por zona | Ventas ante notario de la zona | Tu casa concreta y la demanda de hoy |
| ¿Te sirve para vender? | No | No | Sí |
Qué significa si vas a vender
Que no conviene poner el precio mirando el recibo del IBI ni la web del Catastro. Si te quedas corto, regalas tu casa. Si te basas en lo que piden los anuncios, que suele estar inflado, te pasas y la casa se queda meses sin visitas.
Para saber lo que vale de verdad hay que compararla con lo que se ha pagado por casas parecidas en tu zona. Es justo lo que hago cuando me pides una valoración.
Contéstame ocho preguntas y te doy un precio con lo que se paga en tu zona de Altea, l’Albir o l’Alfàs.
Preguntas frecuentes
¿Dónde veo el valor catastral de mi casa? +
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
¿El valor de referencia es el precio al que puedo vender? +
No. Es una cifra fiscal. Puedes vender por encima o por debajo; lo que cambia es la base sobre la que se calculan algunos impuestos.
¿Quién paga el impuesto de Transmisiones Patrimoniales? +
El comprador, cuando la vivienda es de segunda mano.
Fundador de maXcasa International. Treinta años comprando y vendiendo casas en la Costa Blanca Norte, con clientes de toda Europa.
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