Qué impuestos se pagan al vender una casa (y cuánto te queda limpio)
Si vives en España y vendes una casa con beneficio, pagas IRPF por la ganancia: entre el 19 % y el 30 %, según lo que hayas ganado. Además pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento y los gastos de la venta. Hay exenciones importantes, como la de los mayores de 65 que venden su vivienda habitual. Te explico cómo se calcula todo y te pongo un ejemplo con lo que te queda en el bolsillo.
- Si eres residente fiscal en España, la ganancia de la venta tributa en el IRPF, en la base del ahorro: del 19 % al 30 % por tramos.
- La ganancia es lo que vendes menos los gastos de la venta, menos lo que te costó más los gastos de compra y las mejoras.
- No pagas IRPF si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, ni por lo que reinviertas en otra vivienda habitual.
- Aparte van la plusvalía municipal y los gastos del vendedor. El IRPF se paga en la declaración de la renta del año siguiente.
El impuesto principal: el IRPF sobre la ganancia
Cuando vendes una casa por más de lo que te costó, Hacienda considera que has tenido una ganancia patrimonial. Si eres residente fiscal en España, esa ganancia va a tu declaración del IRPF y tributa en la base del ahorro, con sus propios tramos.
Eres residente fiscal si pasas más de 183 días del año en España o si aquí tienes el centro de tus negocios o intereses económicos. Si vives fuera, las reglas son otras: lo tienes explicado en los impuestos al vender si no eres residente.
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay ganancia y no pagas IRPF por la venta. Esa pérdida también se declara.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia es la diferencia entre dos cifras:
- Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú. Por ejemplo, la plusvalía municipal y tu parte de la notaría.
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos y tributos de la compra (impuesto de la compra, notaría, registro), sin contar los intereses de la hipoteca. Súmale las mejoras, como una reforma o una piscina. Si la tuviste alquilada, réstale la amortización.
Si heredaste la casa, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de aquella herencia. Si es tu caso, lee también cómo vender una casa heredada.
Las mejoras solo te restan ganancia si puedes demostrarlas. Guarda las escrituras de compra, las facturas de la reforma y los justificantes de pago. Una reforma sin factura no cuenta.
Los tramos del IRPF del ahorro en 2026
La ganancia se suma al resto de rentas del ahorro del año (intereses, dividendos, otras ganancias) y tributa por tramos. Esta escala está en vigor desde el 1 de enero de 2025, cuando se añadió el tramo del 30 %, y es la misma en todas las comunidades de régimen común, la Comunitat Valenciana incluida.
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada tipo se aplica solo a la parte que cae en su tramo. Una ganancia de 60.000 € no paga el 23 % sobre todo, sino el 19 % sobre los primeros 6.000, el 21 % sobre los 44.000 siguientes y el 23 % sobre los últimos 10.000.
Cuándo pagas menos o nada
Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual
La ganancia está exenta. También si estás en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Vale si la casa es tu vivienda habitual al venderla o lo ha sido en algún momento de los dos años anteriores. Y para Hacienda es vivienda habitual la casa en la que has vivido de forma continuada al menos tres años, salvo excepciones como un cambio de trabajo, una separación o un fallecimiento.
Si tienes más de 65 años y lo que vendes no es tu vivienda habitual, hay otra vía: si en seis meses destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada a tu favor, la ganancia queda exenta, con un máximo de 240.000 € invertidos.
Reinviertes en otra vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra que vaya a ser tu nueva vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Tienes dos años para hacerlo, antes o después de la venta.
- Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional: si reinviertes la mitad, queda exenta la mitad de la ganancia.
- Si compraste con hipoteca, lo que hay que reinvertir es el valor de venta menos el capital pendiente del préstamo que canceles.
- Si no reinviertes el mismo año, tienes que indicar en la declaración que vas a hacerlo.
La compraste en 2012
Si compraste un inmueble urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la mitad de la ganancia está exenta. No vale si se lo compraste a tu cónyuge, a un familiar cercano o a una empresa vinculada.
La compraste antes de 1995
Para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1994 existen los coeficientes de abatimiento. Reducen solo la parte de la ganancia que se generó hasta el 19 de enero de 2006, calculada en proporción a los días.
- Esa parte se reduce un 11,11 % por cada año de antigüedad a 31 de diciembre de 1996, redondeando al alza, a partir del tercero.
- Si la compraste antes del 31 de diciembre de 1986, esa parte queda libre de impuesto del todo.
- Hay un límite: solo se aplica mientras la suma de lo que has vendido con este beneficio desde 2015 no pase de 400.000 €.
Las exenciones no se aplican solas. Tienes que conocerlas y declararlas bien. Si dudas, pregunta antes de firmar, no después.
La plusvalía municipal
Es un impuesto distinto, del ayuntamiento, sobre lo que ha subido el valor del suelo. La paga el vendedor y se calcula con el valor catastral del suelo o con la ganancia real, la que salga más baja. En Altea el tipo es del 27 %; en l’Alfàs del Pi y l’Albir, del 27 % o del 30 % según los años que hayas tenido la casa. Lo tienes con los coeficientes y un ejemplo en la plusvalía municipal en Altea y l’Alfàs.
Lo que pagues de plusvalía cuenta como gasto de la venta, así que te baja la ganancia del IRPF.
Otros gastos del vendedor
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Escritura de compraventa (notaría) | El vendedor la matriz; el comprador su copia, salvo pacto |
| Plusvalía municipal | El vendedor |
| Cancelación de la hipoteca | El vendedor, si la casa tiene hipoteca |
| Certificado de eficiencia energética | El vendedor |
| IBI del año de la venta | Quien era dueño el 1 de enero; se puede repartir por pacto |
| Deudas con la comunidad | El vendedor tiene que estar al corriente |
Si la casa tiene hipoteca, el banco cobra lo pendiente en la firma y puede haber comisión por amortización anticipada según tu contrato. Lo explico en vender una casa con hipoteca. El certificado energético es obligatorio para anunciar la casa y lo paga el vendedor.
Cuánto te queda limpio: un ejemplo (hipotético)
Las cifras son inventadas para que veas el cálculo. Imagina que eres residente, tienes 58 años y no tienes otras rentas del ahorro ese año.
Compraste en 2015 por 250.000 €. Los impuestos y gastos de la compra fueron 25.000 € y luego hiciste una reforma de 20.000 €, con facturas. Vendes en 2026 por 400.000 €. Tus gastos de venta (plusvalía, notaría, certificado y demás) suman 12.000 €, y te quedan 80.000 € de hipoteca.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión: 400.000 − 12.000 | 388.000 € |
| Valor de adquisición: 250.000 + 25.000 + 20.000 | 295.000 € |
| Ganancia | 93.000 € |
| IRPF: 6.000 al 19 % + 44.000 al 21 % + 43.000 al 23 % | 1.140 + 9.240 + 9.890 = 20.270 € |
| Hipoteca que se cancela en la firma | 80.000 € |
| Te queda limpio: 400.000 − 12.000 − 80.000 − 20.270 | 287.730 € |
Si en lugar de 58 tuvieras 66 años y fuera tu vivienda habitual desde hace más de tres años, el IRPF sería cero y te quedarían 308.000 €. Son 20.270 € de diferencia por la misma casa.
Cuándo se paga cada cosa
- En la firma: la hipoteca pendiente y la notaría.
- En los 30 días hábiles siguientes: la declaración de la plusvalía municipal.
- En la renta del año siguiente: el IRPF. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de 2027.
Como residente, el comprador no te retiene nada del precio: esa retención del 3 % es solo para vendedores no residentes. Así que todo el dinero llega a tu cuenta y el IRPF lo pagas meses después. Aparta esa cantidad el día de la firma para no llevarte un susto en primavera.
Si todavía no sabes por cuánto puedes vender, todo este cálculo empieza por un precio realista. Para eso está la valoración.
Primero hay que saber por cuánto se vende tu casa. Contéstame ocho preguntas y te doy un precio con lo que se paga en tu zona de Altea, l’Albir o l’Alfàs.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa? +
Si eres residente, entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
¿Se paga IRPF si vendo mi vivienda habitual con más de 65 años? +
No. La ganancia está exenta si es tu vivienda habitual o lo ha sido en los dos años anteriores a la venta.
¿Tengo que pagar impuestos si compro otra casa con el dinero? +
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte que reinviertas.
¿Qué gastos puedo restar de la ganancia? +
Los de la compra (impuesto, notaría, registro), las mejoras con factura y los de la venta que pagues tú, como la plusvalía municipal y la notaría. Los intereses de la hipoteca no.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta? +
En la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, en la campaña de 2027.
Fundador de maXcasa International. Treinta años comprando y vendiendo casas en la Costa Blanca Norte, con clientes de toda Europa.
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