Rentabilidad del alquiler de larga temporada en l’Alfàs del Pi y l’Albir: cómo calcularla con cifras reales

Rentabilidad bruta y neta: cómo se calculan

Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100. Sirve para comparar zonas y casas de un vistazo, pero no es lo que te queda en el bolsillo.

Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ (precio de compra + impuestos y gastos de compra + reforma) × 100. Esta sí se parece a la realidad. La puedes calcular antes o después de impuestos. Si comparas con otra inversión, mírala después.

Dos detalles que mucha gente olvida. Si cuentas doce meses de alquiler al año, estás suponiendo que la casa nunca se queda vacía. Y si no sumas los gastos de compra a la inversión, la rentabilidad te sale más alta de lo que es.

Rentas y precios en l’Alfàs del Pi y l’Albir

Hay dos fuentes públicas que te sirven, y cada una mide una cosa distinta.

El índice del Ministerio de Vivienda (el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler) sale de las declaraciones de la renta de los propietarios. Recoge lo que se cobra de verdad en los contratos en vigor, también en los antiguos. Los últimos datos publicados son de 2024. Para l’Alfàs del Pi, que incluye l’Albir:

• Pisos: mediana de 7,88 €/m² al mes, 600 € al mes por un piso típico de 81 m² (956 viviendas en la muestra). La mitad central de los contratos va de 6 a 10,32 €/m².
• Casas: mediana de 7,29 €/m² al mes, 700 € al mes por una casa típica de 127 m² (297 viviendas).

Las estimaciones de RealAdvisor combinan anuncios, ventas y tasaciones. Se parecen más a lo que pedirías hoy por un contrato nuevo. Para los pisos, en octubre de 2026:

La última fila no es un error. Muchos contratos que siguen en vigor se firmaron hace años y se han actualizado poco, así que la renta media que se declara va por detrás del mercado. Para una compra nueva, lo realista está entre las dos cifras, y más cerca de la de RealAdvisor si la casa está bien y la alquilas ahora.

No he incluido el informe de alquiler de idealista porque no he podido consultarlo. Para las casas tampoco te doy rentabilidad: las estimaciones de alquiler de casas que he encontrado no son coherentes entre zonas. Si la tuya es una villa, haz el cálculo con una renta comparable de tu calle.

Los gastos que bajan la rentabilidad

• IBI. Lo pagas tú. Desde el 8 de octubre de 2026 la ley prohíbe pasárselo al inquilino.
• Comunidad. Puedes pactar que la pague el inquilino, pero tiene que constar por escrito en el contrato y con el importe anual.
• Seguro del hogar y, si quieres, un seguro de impago.
• Mantenimiento y reparaciones. Caldera, aire acondicionado, electrodomésticos, la piscina si la hay. En una casa de costa, la humedad y la sal también cuentan.
• Meses vacíos entre un inquilino y otro, y lo que cuesta encontrar al siguiente. Los gastos de gestión y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino.
• Gastos de compra. Impuestos, notaría y registro al comprar. No son un gasto anual, pero aumentan lo que has invertido. Los tienes explicados en trámites, NIE, notaría e impuestos.

Un ejemplo con números (cifras hipotéticas)

Las cifras de este ejemplo son inventadas para que veas cómo funciona la cuenta. Usa las de tu casa.

Un piso de 80 m² en l’Albir comprado por 380.000 €, con 38.000 € de impuestos y gastos de compra. Lo alquilas por 1.300 € al mes.

Si el propietario vive en el Reino Unido, paga un 24 % sobre los 15.600 € de renta, sin restar gastos: 3.744 €. Le quedan 7.606 €, un 1,8 % neto después de impuestos. Si vive en otro país de la UE o en Noruega, paga un 19 % y antes puede restar los gastos deducibles, así que le queda más.

Impuestos: si vives en España o fuera

Si eres residente fiscal en España

El alquiler tributa en tu IRPF. Restas los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses del préstamo, amortización…) y, al rendimiento neto que queda, se le aplica una reducción. Cuál te toca depende de cuándo firmaste el contrato:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción del 60 %.
• Contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026: la regla de la Ley de vivienda. 50 % con carácter general; 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores; 70 % si se la alquilas a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social. El 90 %, y el 70 % por alquilar a un joven, exigen que la vivienda esté en una zona tensionada, y en la Comunitat Valenciana no hay ninguna declarada.
• Contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026: la nueva escala del decreto-ley de octubre. Si es la primera vez que alquilas la vivienda, la reducción es del 100 % cuando la renta queda por debajo del índice de referencia del Ministerio, del 85 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, y del 50 % en el resto de casos. Si sustituyes un contrato anterior, la reducción depende de si bajas, mantienes o subes la renta: del 70 % al 100 % si la bajas más de un 5 %, el 50 % si la mantienes, y del 15 % al 40 % si la subes. Los grandes tenedores (más de diez viviendas) quedan fuera de esta escala.

Ojo: esta nueva escala viene de un decreto-ley que está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 pero que el Congreso aún tiene que convalidar. El 2 de octubre el Congreso tumbó otro anterior con medidas parecidas. Si este también cae, se mantiene la regla de la Ley de vivienda.

Si no eres residente

Declaras el alquiler con el modelo 210 del impuesto de no residentes:

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: 19 % sobre la renta menos los gastos deducibles que puedas justificar.
• Resto, incluido el Reino Unido: 24 % sobre la renta íntegra, sin restar gastos.
• Las reducciones del 50 % y siguientes son del IRPF de los residentes. Como no residente no se aplican.
• Para los alquileres cobrados desde octubre de 2026, el modelo 210 se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente.

Si la casa pasa parte del año vacía, como no residente declaras además la renta imputada por esos días. Si estás pensando en vender más adelante, también te interesa saber qué impuestos paga un no residente al vender.

El contrato: duración, salidas y subidas de renta

• Duración: el inquilino tiene derecho a quedarse al menos cinco años, o siete si el propietario es una empresa. Después, si nadie avisa (tú con cuatro meses de antelación, él con dos), el contrato se prorroga año a año hasta tres años más.
• Salida del inquilino: puede irse a partir de los seis meses avisando con treinta días.
• Subidas: desde el 8 de octubre la renta solo se actualiza si el contrato lo dice expresamente, y nunca por encima del índice oficial de actualización de alquileres (el IRAV). Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el índice de referencia del Ministerio no se puede subir. Si no lo supera, sube lo que acordéis de nuevo, o un 2 % como máximo si no hay acuerdo.
• Prórroga extraordinaria: si el periodo obligatorio del contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y el inquilino está al corriente de pago, puede pedir hasta dos años más con las mismas condiciones, salvo excepciones como que necesites la vivienda para ti o tu familia.
• Zonas tensionadas: los topes de renta para contratos nuevos solo se aplican en zonas declaradas tensionadas. En la Comunitat Valenciana no hay ninguna, así que en l’Alfàs y l’Albir no te afectan.

Las subidas y la prórroga extraordinaria también dependen de que se convalide el decreto-ley. Antes de firmar, comprueba que la norma sigue igual.

Si quieres conocer mejor la zona, aquí te cuento cómo trabajamos en l’Alfàs del Pi y en l’Albir.

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