Vender una casa heredada en España viviendo en el extranjero: los pasos, los impuestos y el orden

Los pasos de un vistazo

El orden importa, porque cada paso necesita el papel del anterior. Esta es la secuencia habitual cuando los herederos viven fuera de España.

Los primeros papeles: defunción y últimas voluntades

Todo empieza con el certificado de defunción. Si el fallecimiento fue en España, lo expide el Registro Civil. Si fue en Reino Unido, Noruega, Suecia o cualquier otro país, el notario pedirá el certificado extranjero con apostilla de La Haya y traducción jurada al castellano. Pregúntale qué acepta exactamente antes de pedir nada.

Después viene el certificado de últimas voluntades, que expide el Registro General de Actos de Última Voluntad, en Madrid. Te dice si el fallecido hizo testamento ante notario español y ante cuál. No se puede pedir hasta que pasen 15 días hábiles desde el fallecimiento.

Aunque sepas que hay testamento en el país de origen, pide este certificado. El notario español lo exige, y la autoliquidación de Sucesiones lo incluye entre los documentos que hay que aportar.

El testamento y la ley de qué país se aplica

Desde el 17 de agosto de 2015, el Reglamento europeo de sucesiones 650/2012 decide qué ley se aplica cuando el fallecido tenía vínculos con más de un país. España lo aplica sea cual sea su nacionalidad.

• Por defecto, rige toda la herencia, casa en España incluida, la ley del país donde el fallecido tenía su residencia habitual al morir.
• Si el testamento lo elige, se aplica la ley de su nacionalidad. Muchos propietarios británicos y escandinavos que hicieron testamento en España eligieron en él su ley nacional.

Esto importa porque la ley española reserva una parte de la herencia a los hijos (la legítima). Si se aplica la ley de otro país, esa regla puede no existir.

Un testamento otorgado fuera es válido en España, pero tiene que llegar con apostilla y traducción jurada. Si el fallecido vivía fuera de la Unión Europea, por ejemplo en Reino Unido, las reglas sobre la ley aplicable dan algún rodeo y pueden acabar remitiendo a la ley española para la casa. Eso lo tiene que resolver el notario o un abogado caso por caso, y conviene hacerlo antes de firmar nada.

Si no hay testamento: la declaración de herederos

Cuando no hay testamento, o el que hay no sirve para la casa según las reglas aplicables, hace falta una declaración de herederos. En España se hace ante notario, no ante un juzgado, tanto si los herederos son hijos, padres, cónyuge o pareja, como hermanos, sobrinos u otros parientes.

El notario necesita la prueba del fallecimiento, el certificado de últimas voluntades, los documentos que acreditan el parentesco (partidas de nacimiento y de matrimonio) y al menos dos testigos que confirmen los hechos. Pueden ser parientes, siempre que no hereden. Con todo eso, el notario autoriza el acta que dice quiénes son los herederos, y ese documento ocupa el lugar del testamento.

El NIE y la aceptación de la herencia, en persona o con poder

Cada heredero necesita su NIE. La ley obliga al notario a hacer constar el número fiscal de cada compareciente en cualquier escritura sobre un inmueble, así que sin NIE no hay aceptación ni venta.

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia es donde los herederos aceptan y se reparten los bienes. Se firma ante notario español y recoge la casa, su valor y lo que corresponde a cada uno.

No hace falta viajar. Puedes dar un poder notarial a alguien en España, firmado ante notario de tu país con apostilla, o en un consulado español. Que sea lo bastante amplio para el NIE, la aceptación, los impuestos y, si quieres, la venta. Si prefieres que lo coordinemos nosotros, nos ocupamos del NIE, la notaría y los impuestos.

Sucesiones en la Comunitat Valenciana para no residentes

En España tributa el heredero, no la herencia. Si vives fuera, pagas Sucesiones en España solo por lo que está en España, como la casa de Altea o l’Albir.

La normativa autonómica, no solo la estatal

Durante años, los no residentes solo podían aplicar la normativa estatal, mucho menos generosa que la autonómica. En 2014 el Tribunal de Justicia de la UE dijo que eso los discriminaba. España cambió la ley desde el 1 de enero de 2015 para residentes en la UE y el EEE, en 2018 el Tribunal Supremo extendió el mismo criterio a quienes viven fuera de Europa, y desde julio de 2021 la ley reconoce el derecho a cualquier no residente.

• Si el fallecido vivía en la Comunitat Valenciana, los herederos aplican la normativa valenciana.
• Si el fallecido vivía fuera, se aplica la de la comunidad donde esté el mayor valor de los bienes en España. Para una casa en Altea o l’Alfàs del Pi, normalmente es la valenciana.

Como heredero no residente, presentas el impuesto ante la Agencia Tributaria del Estado, con el modelo 650, no ante la Agència Tributària Valenciana. En ese modelo tienes que elegir la normativa valenciana. Si no la marcas, solo se aplica la estatal.

Lo que da la normativa valenciana en octubre de 2026

La bonificación del 99 % para los grupos I y II se aplica a los fallecimientos desde el 28 de mayo de 2023 y sigue en vigor. Se aplica sobre la parte del impuesto que corresponde a lo que declaras. Si te dejas algo fuera, esa parte no se bonifica.

El valor de la casa en este impuesto no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro, que te explico en valor catastral y valor de referencia.

Plazo y representante

Tienes seis meses desde el fallecimiento. Puedes pedir una prórroga de otros seis, pero solo dentro de los cinco primeros meses, y el tiempo extra devenga intereses. Si vives fuera de la UE y del EEE, por ejemplo en Reino Unido, además tienes que nombrar un representante con residencia en España para este impuesto.

Hijos, cónyuges y padres que presentan en plazo y eligen la normativa valenciana suelen pagar muy poco por una casa aquí. Quien presenta tarde o con la normativa estatal puede pagar mucho más.

La plusvalía de la herencia

Heredar una casa también genera la plusvalía municipal, el impuesto sobre el aumento de valor del suelo. En una herencia la paga el heredero. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año si lo pides.

• Altea bonifica un 95 % a descendientes, cónyuges y ascendientes.
• L’Alfàs del Pi, que incluye l’Albir, bonifica un 95 % a hijos y padres y un 90 % a nietos que heredan en lugar de un padre fallecido. Pero tienes que conservar la casa cuatro años, o el ayuntamiento te reclama la bonificación con intereses.

Esa última condición importa si piensas vender pronto. Las cifras y el cálculo están en la guía de la plusvalía municipal en Altea y l’Alfàs del Pi.

Después, la venta: el 3 % y tu ganancia

Con la escritura de aceptación firmada y los herederos inscritos como dueños, la casa se vende como cualquier otra. Como los vendedores viven fuera, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a tu nombre. Es un anticipo de tu impuesto, no uno más, y lo que sobre se puede recuperar. Te explico cómo funciona la retención del 3 %.

Tu ganancia es el precio de venta menos el valor declarado en Sucesiones, que no puede superar el valor de mercado. Si vendes poco después de heredar y la casa se valoró bien, la ganancia suele ser pequeña. El tipo es del 19 % y cada heredero declara su parte. Lo tienes en impuestos al vender una vivienda siendo no residente.

Preguntas frecuentes